Comment estimer la valeur locative d’un bien ?

Par Bernard Billot-Lefebvre le 15 mai 2020
valeur locative

Lorsque vous êtes propriétaire d’un patrimoine immobilier, deux options s’offrent à vous : l’occuper ou le louer. Dans ces deux cas, il est indispensable d’estimer la valeur locative d’un bien car elle permet non seulement de définir le loyer que vous pourrez en tirer mais elle est aussi un indice de référence fiscal. La valeur locative, dite cadastrale, représente en effet le montant annuel du loyer annuel qui peut être perçu dans des conditions de location normales et sans vacance.

Pour déterminer son montant, on multiplie la surface exacte du logement par un tarif fiscal de référence, indexé sur la situation géographique du bien. Ce taux est déterminé par les communes et s’appuie sur différentes catégories de logements précisés par des conditions d’entretien et d’état du bâti. Sachez également que la valeur locative évolue en fonction de différents critères. Revue de détails.

A quoi sert la valeur locative d’un bien ?

Déterminer la valeur locative d’un bien est indispensable pour l’ensemble des propriétaires. Qu’ils choisissent d’occuper le logement ou de le louer, la valeur locative est l’indice sur lequel se basera l’administration fiscale pour calculer le montant des impôts locaux. Ainsi, taxe foncière et taxe d’habitation seront indexées sur cette valeur locative, ce qui permet aux autorités de déterminer un impôt juste pour chaque contribuable. Plus sa valeur est importante, plus les impôts seront conséquents.

Estimer la valeur locative d’un bien peut aussi servir au propriétaire pour déterminer le loyer qu’il demandera à ses futurs locataires. Sur la base de cette référence, il peut prévoir le coût de ses impôts et ainsi calculer le montant nécessaire à facturer pour permettre la pérennisation de son investissement locatif. Il est donc indispensable de connaître les critères qui déterminent le calcul de la valeur locative, ce qui est parfois difficile car de multiples paramètres entrent en ligne de compte.

estimer la valeur locative

Sur quels critères estimer la valeur locative d’un bien ?

Pour estimer la valeur locative d’un bien avec précision, il est recommandé de s’adresser à son conseiller immobilier car, les communes ayant une grande liberté dans la fixation de l’indice de référence, le calcul de cet indice est parfois assez opaque. Sachez néanmoins que la surface exacte du logement est déterminante dans ce calcul car c’est elle qui sera multipliée au fameux taux spécifique local pour déterminer la valeur locative de votre bien.

Cependant, de multiples critères viennent pondérer cette surface. Le premier d’entre eux concerne la catégorie de votre logement. On en dénombre 8, du « logement de luxe » au « logement délabré ». A cela s’ajoutent d’autres paramètres dont certains sont assez subjectifs et à la discrétion de l’administration fiscale, qui applique des coefficients en fonction de la surface des dépendances, du degré d’entretien, de l’environnement général, de la situation particulière ou encore de la présence d’équipements de confort.

Comment évolue la valeur locative de votre logement ?

Au moment d’estimer la valeur locative d’un bien, il est essentiel de comprendre que cette dernière n’est pas fixe et qu’elle peut évoluer en fonction des changements apportés par le propriétaire et constatés par l’administration fiscale. La mise en place de nouvelles constructions sur le terrain par exemple, ou des changements de consistance qui modifient le volume ou la surface du bâti et même, pour le non bâti, des modifications liées à des phénomènes naturels ou encore à des travaux.

Un changement d’affectation comme la transformation d’un local commercial en local d’habitation ou un changement de caractères physiques qui apportent une réelle plus-value en termes de confort sans augmenter la superficie doivent également être signalés. Enfin, les changements d’environnement, extérieurs à la propriété pourront aussi pousser l’administration à réévaluer la valeur locative d’un bien s’ils apportent des avantages ou des inconvénients conséquents pour les occupants.

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