Les résidences de services pour seniors : un marché en pleine croissance

Par Matthieu Resaut le 23 septembre 2019

Le marché des résidences seniors présente un potentiel considérable face au vieillissement de notre population.

Quels avantages apportent-elles à leurs résidents et quels freins peuvent entraver son développement ? Dans quelle mesure ce marché a-t-il déjà progressé ?

Nous mettons en lumière les enjeux autour de ces hébergements dans les lignes qui suivent.

Que sont les résidences de services pour seniors ?

La catégorie « résidence services seniors » est définie par une loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement, datant de décembre 2015. Ce sont des logements indépendants non médicalisés réservés à des hommes et des femmes autonomes. Ils se trouvent à mi-chemin entre le maintien à domicile et l’hébergement en EHPAD. Ces résidences ont pour point commun de bénéficier d’équipements prévenant les risques de chutes (prises de courant à hauteur, douche extraplate, volets roulants électriques…) et elles sont généralement dotées d’un service d’accueil. Il s’agit de logements individuels allant du studio au T4, regroupés au sein de villas, de pavillons ou d’immeubles traditionnels. De plus, ces résidences locatives pour seniors comportent des espaces de vie qui favorisent la vie sociale.

Pour quels publics ?

Peuvent intégrer ces résidences des personnes valides ou semi-valides. Si les coûts moyens respectifs d’un studio et d’un T2 s’établissent tout de même entre 920 et 1 145 euros, ces hébergements restent cependant plus accessibles financièrement que les EHPAD. Pour orienter le choix des seniors vers des hébergements correspondant pleinement à leurs besoins, les deux principaux syndicats professionnels du secteur ont collaboré avec Afnor Certification et ont créé à la fin du printemps 2018 VISEA (VIe SEnior et HABitat), le premier label de qualité dédié aux résidences seniors. Les résidences concernées sont au moins composées de 55 appartements, s’accompagnent de services à la personne et emploient un personnel disponible en permanence en cas de problème.

Un marché boosté par le vieillissement de la population

Cette année, on comptabilise approximativement en France un peu plus de 13 millions de personnes âgées d’au moins 65 ans, soit un cinquième de la population hexagonale. Dans sa “France, portrait social” parue en 2018, l’INSEE évoque ses projections quant à l’évolution démographique de notre pays, elle estime qu’il y aura environ 29% de seniors en 2070. Cela s’explique essentiellement par la hausse de l’espérance de vie, la baisse de la natalité sur notre vieux continent et l’arrivée à la retraite de la génération des baby-boomers. Il faudra nécessairement répondre à cette tendance « papy boom » et mettre à disposition davantage d’habitats dits intermédiaires, dans le but de prévenir et de retarder l’éventuelle perte d’autonomie de ces publics vulnérables.

Une offre qui a déjà significativement augmenté

Cela étant, leur nombre progresse déjà sensiblement, mois après mois. 620 résidences abritant environ 50 000 logements étaient répertoriées il y a un peu moins de deux ans. En 2019, on compte 800 résidences de services seniors, soit une augmentation de l’ordre d’un tiers, d’après le SNRA (Syndicat National des Résidences avec services pour les Aînés) qui va fêter l’an prochain sa première décennie.

Néanmoins, il convient de contextualiser cette progression par rapport au nombre de maisons de retraite : en 2019, ce sont 7 000 à 8 000 EHPAD dans lesquels logent des seniors. Mais alors, ne serait-ce pas ce type d’hébergement déjà très plébiscité qu’il faudrait avant tout moderniser et/ou bâtir à Paris comme en province ? Il n’en est rien ! Le boom des résidences services répond au profil nouveau de seniors qui se portent mieux que par le passé. En moins de vingt ans, l’âge moyen d’entrée dans les établissements pour personnes âgées dépendantes est passé de 80,2 ans à 85,6 ans.

Les apports de ces hébergements

Si une partie des seniors peuvent aménager leur propre logement afin de retarder l’entrée dans ces établissements, il y en a beaucoup qui n’ont pas la possibilité de faire réaliser des travaux et ont besoin d’un appartement ou d’une maison qui bénéficie d’une situation plus avantageuse, près des commerces et des services à la personne. Ils ne sont pas fermés aux changements et peuvent rapidement se familiariser avec un autre habitat, plus en phase avec leurs besoins de convivialité et leur crainte de la solitude.

Ce que recherchent ces personnes de plus de 60 ans ? Un peu plus de 6 répondants sur 10 (62% plus précisément) souhaitent avoir la main sur leur rythme de vie et environ 4 interviewés sur 10 déclarent vouloir évoluer dans un environnement paisible. Par ailleurs, 38% de ces publics attendent un hébergement dans lequel ils peuvent accueillir leurs proches et dont la situation leur permet de se déplacer aisément. Des éléments forcément pris en compte par les constructeurs de ces résidences privées dans le choix de leur emplacement. Quant aux pouvoirs publics, ils doivent se rendre compte que le maintien à domicile ou en milieu médicalisé peut s’avérer bien plus coûteux dans certaines situations de perte partielle d’autonomie, du fait de l’intervention de personnel extérieur.

Les potentiels freins à l’expansion

Parmi les freins au développement de ce marché, le souhait pour un senior de rester dans son logement initial et le coût mensuel d’une résidence à la location ne sont pas à négliger, ils doivent également retenir l’attention de ceux qui fixent les loyers et inciter davantage les promoteurs à démontrer à leurs cibles l’intérêt de quitter leur maison au profit de ces hébergements adaptés.

Des régions plus concernées que d’autres

Bien entendu, les offres d’hébergements devront prendre en considération les disparités régionales. L’île de Beauté sera le département dans lequel vivront le plus d’hommes et de femmes âgés de plus de 60 ans dans trois décennies, avec une proportion de 41,4%. Quid des autres départements du continent où le besoin en habitat intermédiaire va s’amplifier ? D’après les prévisions, la Gironde, le Nord et les Bouches-du-Rhône compteront aussi de nombreux seniors par rapport à la moyenne nationale.

Outre les investisseurs privés, la Poste songe à métamorphoser des bureaux inutilisés ou partiellement inexploités dans quelques communes de taille moyenne, à l’instar de Metz, Brest ou encore Annecy. Certes, elles ne sont pas localisées dans les départements précédemment cités, mais on verrait assurément d’un bon œil l’ouverture de ces résidences dans des centres-ville.

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