Le fonctionnement d’un syndicat des copropriétaires

Le principe est que chaque copropriété est constituée en syndicat des copropriétaires. Le syndicat naît dès que, dans un immeuble bâti, la propriété est répartie entre plusieurs personnes (au moins deux) qui possèdent des lots composés chacun d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Aucune dérogation, si les conditions légales sont remplies n’est possible à la constitution de droit du syndicat. Aucune décision, aucune formalité administrative ou autre, aucune déclaration ne sont requises.

Aucune formalité non plus n’est nécessaire pour que le syndicat ait de plein droit la personnalité morale. Il possède la personnalité juridique dès la constitution de la copropriété.

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Tous les copropriétaires en sont membres, sans qu’il soit possible de ne pas en faire partie. Par définition pour appartenir au syndicat il faut être propriétaire d’un lot dans l’immeuble, donc les locataires ne sont pas concernés ; mais la qualité du copropriétaire peut être diverse : personne physique ou personne morale (société, SCI…). On devient membre du syndicat dès que l’on acquiert un lot. Il est inenvisageable qu’un copropriétaire ait la prétention de dire qu’il n’appartient pas. Le copropriétaire participe de la collectivité, ce qui entraîne des droits et des obligations. Mais le fait que tout copropriétaire soit membre, ne signifie pas l’égalité : chaque copropriétaire « compte » pour ses parts de propriété, ses tantièmes (qui sont les quotes-parts dans les parties communes).

L’immeuble et les parties communes qui le composent sont la propriété commune, au sens d’indivise, de tous les copropriétaires, alors que les parties privatives sont la propriété exclusive des propriétaires de lots.

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Pour fonctionner le syndicat a besoin d’un organe de prise de décision, l’assemblée générale, et d’un mandataire, le syndic. Autrement dit il n’est pas possible d’imaginer un syndicat sans réunion périodique des membres et sans délégation de la gestion à une personne mandatée pour ce faire. Le fonctionnement du syndicat est, d’autre part, extrêmement codifié, réglementé : sa charte est constituée par le règlement de copropriété, qui s’impose à tous sans exception.

Sauf choix d’une dénomination particulière, consignée dans le règlement, le syndicat est, d’ordinaire, désigné par le numéro et le nom de la rue où est situé l’immeuble.