Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Par Matthieu Resaut le 20 avril 2020

Vous prévoyez de contracter un prêt immobilier ? Vous avez fait quelques recherches et vous avez entendu parler de capacité d’emprunt ? Vous ne savez toujours pas de quoi il s’agit exactement ? L’obtention d’un prêt immobilier nécessite plusieurs étapes et il est nécessaire de se familiariser avec les différentes notions telles que les mensualités, le calcul des taux… Aujourd’hui, il existe des solutions en ligne permettant de calculer sa capacité d’emprunt, laquelle figure parmi les critères d’appréciation retenus par le prêteur.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La concrétisation d’un projet immobilier, lorsque vous avez besoin d’un prêt pour vous le mettre en place, nécessite la connaissance de sa capacité d’endettement ou de la capacité d’emprunt ainsi que de son calcul. Par définition, la capacité d’emprunt est un moyen qui permet de vérifier l’aptitude à emprunter une somme puis à la rembourser par la suite. C’est également un terme permettant de désigner le montant qu’une personne est dans la possibilité de demander auprès d’un établissement en guise de prêt.

La capacité d’emprunt est la principale condition permettant d’obtenir un prêt. Il ne s’agit pas du seul critère qui va être pris en compte, mais elle va permettre de connaître la somme à emprunter ainsi que les taux qui peuvent être envisagés.

Pour effectuer le calcul des mensualités et de la durée d’un prêt, il est nécessaire de se baser sur le reste à vivre. Afin d’attribuer un prêt, les établissements bancaires prêtent une attention particulière au montant du reste à vivre. Il s’agit de la somme qui reste en possession de l’emprunteur une fois que toutes les charges ont été payées.

capacité emprunt

Calculer sa capacité d’emprunt : mode d’emploi

Pour évaluer la capacité d’emprunt, les établissements de crédit prennent en compte le taux d’endettement et le reste à vivre. Le taux d’endettement est le rapport entre les charges de l’emprunteur et ses revenus pour calculer le pourcentage de ressources qui doit être consacré au paiement des dépenses courantes. Il s’agit d’un indicateur dont l’établissement bancaire va se servir pour vérifier que l’emprunteur n’accumule pas un nombre considérable de dettes au regard de ses capacités financières.

Le reste à vivre désigne la somme dont dispose un ménage une fois que toutes les charges ont été payées. Si ladite somme s’avère insuffisante, la banque peut refuser d’accorder le prêt immobilier. Le reste à vivre est donc une condition essentielle qui détermine la capacité d’emprunt.

Les méthodes pour augmenter sa capacité d’emprunt

Il est possible de faire augmenter sa capacité d’emprunt en utilisant la méthode qui consiste à regarder ce qui peut être diminué dans les charges fixes. Par exemple, si vous avez plusieurs crédits à la consommation ou que vous devez payer un autre prêt immobilier, il faudra étudier les possibilités de renégociation. Une autre possibilité consiste à les regrouper afin de payer une mensualité plus petite ou pour que la durée soit réduite.

Il est également possible de contracter deux prêts, une solution qui n’est pas très connue mais qui peut tout à fait être mobilisée. Elle n’est pas très plébiscitée par les organismes de prêt car elle permet au prêteur de payer moins d’intérêts. Dans ce cas, il vaut mieux éviter de contracter un prêt sur une durée longue comme 25 à 30 ans et préférer un prêt sur 15 ans et un autre sur 20 ans. Cela va permettre de payer moins d’intérêts et cela va surtout faire baisser les mensualités.

Il est donc important d’effectuer des simulations et il existe aujourd’hui des plateformes qui permettent de le faire en ligne. Il est aussi conseillé d’aller voir plusieurs banques afin de consulter leurs offres. Actuellement, il existe aussi des courtiers qui donnent des renseignements au sujet des points à améliorer afin d’augmenter la capacité d’emprunt.

La capacité d’emprunt peut aussi être augmentée grâce à une capacité d’achat plus importante. La capacité d’achat, c’est-à-dire le montant que vous pouvez consacrer à l’acquisition d’un bien, se définit comme la somme de la capacité d’emprunt avec l’assurance, l’apport personnel ainsi que les prêts aidés moins les frais de dossier. C’est le total de ces éléments qui équivaut également au coût total d’un emprunt immobilier et que l’on nomme « Taux Annuel Effectif Global » (TAEG). Il ne faut pas le confondre avec le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA), lequel est un indicateur chiffré permettant d’effectuer l’évaluation du coût réel d’une assurance dans un prêt immobilier et d’effectuer une meilleure comparaison des offres.

Une demande de prêt immobilier n’est pas une démarche anodine : c’est un engagement à long terme. Il faut donc bien réfléchir avant d’aller chez son banquier pour effectuer une demande de prêt. Parmi les questions qu’il faut se poser à l’avance, il faut déterminer l’apport personnel que l’on peut investir, le type de projet ou de bien immobilier désiré (neuf ou ancien ?), la possibilité d’obtention d’un prêt à taux zéro, les opportunités d’un investissement locatif, les taux pratiqués sur le moment…

Est-il possible d’augmenter la capacité d’emprunt avec un prêt à taux zéro (PTZ) ?

Il est tout à fait possible d’augmenter sa capacité d’emprunt avec un prêt à taux zéro. Bien entendu, ce ne sera pas la totalité de la somme empruntée qui bénéficiera de ce taux. Mais il s’agit d’une possibilité pour les emprunteurs qui remplissent les critères d’obtention de ce prêt à taux zéro. En pratique, cela va leur permettre d’obtenir une somme plus élevée, de bénéficier de mensualités plus basses ou encore d’une durée plus courte pour rembourser le prêt.

Le calcul de la capacité d’emprunt est-il le même pour un prêt personnel ?

La formule pour calculer la capacité d’emprunt pour le prêt immobilier et celle pour le prêt personnel sont identiques. Le seul chiffre qui change est le montant demandé et la manière dont le remboursement sera supporté par le niveau de vie de l’emprunteur.

Le prélèvement à la source a-t-il un impact sur la capacité d’emprunt ?

Selon la Fédération Bancaire Française, le prélèvement à la source n’a pas de conséquence sur la capacité d’emprunt. Sur la fiche de paie de l’emprunteur, le salaire avant que les impôts ne soient prélevés est clairement affiché, ce qui permet à la banque d’avoir une vue claire des revenus et des charges.

Un Commentaire

  1. Lidia

    17 septembre 2020 at 19 h 53 min

    Le calcul de l’endettement, simple non?

    La notion d’endettement est essentiel à connaitre , il est important de connaitre votre endettement pour savoir si vous avez une possibilité d’emprunt . La règle des 33% est toujours de mise, mais encore faut-il savoir ce qui rentre dans les revenus et dans les charges. C’est la que tout ce complique, car les établissement bancaire ne calculent pas tous de la même façon .

    En théorie, l’endettement est le ratio Charges / Revenus Dans les charges, il faut inclure l’ensemble de vos crédits, et votre loyer . L’assurance emprunteur rentre dans les charges, d’ou l’intérêt de bien la négocier , si vous avez un taux proche des 33% .

    Autre question les location longue durée pour les voitures, ce type de charge devient très courante , même si ce ne sont pas vraiment des mensualités, les banques les prennent en compte pour évaluer votre endettement.

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