3 avantages fiscaux de la SCI

Opter pour la Société Civile Immobilière (SCI) est un levier d’investissement intéressant. Mais la SCI vous permet aussi d’optimiser la gestion et la transmission de votre patrimoine, notamment dans le domaine fiscal. C’est d’ailleurs pour ses avantages fiscaux qu’elle offre que la plupart des gens optent pour la SCI (que ce soit pour la SCI classique ou pour la SCI familiale). Mais les avantages fiscaux dont vous bénéficiez dépendent de quelques paramètres. Le régime fiscal que vous avez choisi ainsi que le mode d’organisation et de gestion privilégié jouent aussi un grand rôle.

La SCI : de quoi parle-t-on exactement ?

La SCI ou société civile immobilière est une structure qui permet à quelques personnes (au moins deux), appelées associés, de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés sont libres de choisir de :

• louer les biens,
• faire de gros travaux et vendre les biens.

Ils doivent assumer ensemble les bénéfices et les pertes. Bref, la SCI est une structure qui gère le patrimoine immobilier en commun.

La possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés

Les avantages fiscaux qu’elle offre sont une des raisons d’opter pour la SCI. Toutefois, les démarches administratives pour la création d’une SCI peuvent sembler compliquées pour certains. C’est pour cette raison que différents sites proposent leur aide dans ce domaine. Ainsi, si vous souhaitez connaître les étapes de la création d’une SCI, ou comment créer une SCI et les démarches administratives associées, ce sont autant de points et de questions abordés sur les sites d’information et d’aide sur internet. Vous n’avez qu’à suivre les conseils qu’ils donnent pour créer votre SCI.

La flexibilité du régime fiscal de la SCI constitue un des meilleurs atouts de cette structure. En effet, la SCI donne aux associés la possibilité d’opter :

• soit pour l’impôt sur le revenu (IR),
• soit pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Opter pour l’IR

Par principe, une SCI est assujettie à l’IR (impôt sur le revenu). Toutefois, les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) s’ils le souhaitent. Dans le cas d’une SCI ayant choisi l’IR, la société n’est pas imposable sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers. Par contre, ce sont les associés de la SCI qui sont redevables de l’impôt personnellement (comme étant les propriétaires d’un bien immobilier).

En effet, avec une SCI soumise l’IR, les associés sont assujettis aux revenus fonciers. Chaque associé de la SCI est imposable à l’IR sur sa quote-part de résultat. Et dans le cas d’une difficulté financière sur le plan foncier, les associés peuvent imputer ces sommes sur leur revenu global (dans la limite de certaines sommes).

Opter pour l’IS

En choisissant la SCI à l’IS, les associés décident d’assujettir les bénéfices et les plus-values directement sur la SCI. Ils ne sont imposables que sur les dividendes qu’ils décident de s’accorder. En ce qui concerne les résultats, on appliquera l’impôt sur les sociétés.

Avec une SCI à l’IS, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles. Grâce à l’amortissement, les travaux de construction, d’innovation et de construction seront déductibles financièrement. En plus de cela, les différents frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier ne sont pas catégorisés dans le résultat imposable à l’IS. Et c’est aussi le cas de la rémunération du gérant.

Au niveau des associés, la SCI à l’IS offre aussi des avantages. En effet, les associés ne sont imposables que sur les dividendes distribués. S’il n’y a pas de bénéfices, il n’y a donc aucune taxation.

La réduction de la taxe sur la plus-value immobilière

La plus-value immobilière désigne la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien. Dans le cas d’une SCI, les plus-values proviennent :

• soit de la vente d’un bien,
• soit de la cession des parts sociales.

Elles sont imposées au titre d’impôt sur le revenu ou au titre d’impôts sur les sociétés, en fonction du choix du régime fiscal.

Si la SCI est à l’IR

Si la SCI est à l’IR, chaque associé est imposé selon les règles des plus-values des propriétaires de bien sur sa quote-part. C’est la règle de fiscalité des plus-values immobilières qui est appliquée. L’avantage réside dans le fait que la plus-value immobilière peut faire l’objet d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien.

Les abattements sur la plus-value immobilière s’appliquent de manière progressive. Ils dépendent de la durée de détention et se calculent à partir de l’entrée de l’associé dans la SCI. Par exemple, à partir de la 6e année, l’abattement est à 6 %. À la 22e année, il y aura exonération d’impôts, et au-delà de la 30e année, on parlera d’exonération des prélèvements sociaux.

Si la SCI est à l’IS

Si la SCI est à l’IS, c’est la règle des plus-values de cession de valeurs immobilières qui s’applique. Ce qui signifie que la plus-value réalisée par la SCI est considérée comme une plus-value professionnelle. Elle sera donc imposée comme les autres bénéfices de la SCI.

Le montant de la plus-value est calculé par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. Cette plus-value sera imputée au résultat de la société. Et aucun abattement ni exonération ne sont prévus.

Comme vous pouvez le constater, la réduction des taxes sur les plus-values ne concerne que la SCI à l’IR. C’est donc le régime idéal si vous souhaitez vendre. Toutefois, si vous avez l’intention de conserver vos biens immobiliers indéfiniment, mieux vaut opter pour le régime de l’IS.

La diminution de frais de succession ou de donation lors du transfert du patrimoine

Opter pour la SCI vous permet aussi de transmettre votre patrimoine facilement tout en profitant de frais de succession ou de donation moins élevés.

Pour la succession

Grâce à la SCI, vous pouvez organiser la transmission de votre patrimoine à vos héritiers. En effet, ces derniers pourront s’affranchir des droits de succession élevés. Dans cette optique, il existe plusieurs possibilités pour diminuer, voire exclure le droit de succession.

En premier lieu, vous pouvez donner vos parts sociales progressivement à vos héritiers. Le but est de faire des donations en plusieurs fois afin que cela aboutisse à la transmission intégrale de la société. Cela donne lieu à des abattements dont vos héritiers peuvent bénéficier tous les 15 ans.

Il vous est également possible de donner la nue-propriété à vos héritiers tout en gardant l’usufruit. Il s’agit d’une mesure importante si vous habitez dans le bien par exemple. En effet, sans l’accord de l’usufruitier, les nus-propriétaires n’ont pas le droit de vendre le bien. Au décès du détenteur, le droit d’usufruit s’éteint et la totalité des parts sociales revient aux nus-propriétaires. Et à ce moment-là, aucun droit de succession ne sera exigé.

Pour protéger les héritiers

Dans le cas où vous ne souhaiteriez rien faire de votre vivant, la SCI vous permet aussi de protéger vos proches. Vous pouvez très bien ne transmettre vos biens immobiliers qu’après votre décès. Cela est possible et d’une manière plus avantageuse au niveau de la fiscalité, même si vos héritiers ne sont pas vos associés. Avec la SCI, c’est la valeur de vos parts sociales qui sera prise en compte dans l’évaluation de votre patrimoine. Ce qui permet à vos héritiers de payer moins de droits de succession. Pour les particuliers, l’évaluation se base sur la valeur vénale du bien immobilier.