Le procédé pour créer une SCI afin de gérer un patrimoine à plusieurs

Par Alban Maregot le 12 décembre 2021
création SCI

En France, il existe un grand nombre de modèles juridiques disponibles pour les entrepreneurs. On connaît bien les SARL, des sociétés anonymes très utiles pour entreprendre en couple, ou la micro entreprise qui est devenue un modèle extrêmement courant dans l’économie numérique. Il existe également des statuts juridiques plus spécifiques comme la SAS ou encore l’EURL, de plus en plus populaires chez les entrepreneurs actuels. Mais il ne faudrait pas non plus oublier les sociétés civiles, et notamment les SCI. Voici donc un article traitant du procédé pour créer une SCI et des raisons pour lesquelles ce régime constitue un levier incontournable pour gérer un patrimoine à plusieurs.

La Société Civile Immobilière : définition

La SCI, ou Société Civile Immobilière est un type de société spécialement destinée à l’exercice d’une activité immobilière. Son objet peut recouvrir diverses formes d’activités, notamment la gestion et la location de biens immobiliers ou la construction de tels biens en vue de leur mise en location. Attention toutefois, car la SCI ne permet pas d’exercer la profession de marchands de biens. De même, on ne pourra pas proposer de locations saisonnières sous ce statut. En outre, il existe plusieurs types de SCI. Au moment de vous lancer dans le procédé pour créer une SCI, il faudra donc être bien conseillé pour définir avec précision les objectifs de votre structure.

Comme son nom l’indique, la SCI construction vente permet de construire un bien dans le but de le revendre ensuite. La SCI professionnelle est elle destinée aux entreprises qui souhaitent devenir propriétaires de leurs locaux professionnels ou bien de leur siège social. Enfin, la SCI familiale est un type très particulier de société civile, qui vise à permettre l’acquisition et la gestion de biens immobiliers dans un cadre familial. Dans tous les cas, il faut bien comprendre que la SCI est une structure qui permet de différencier le patrimoine personnel des associés de celui détenu par la société. Si vous souhaitez découvrir comment créer une SCI, suivez le lien !

Pourquoi créer une SCI ?

Si la SCI est une société toute indiquée pour gérer un patrimoine à plusieurs, c’est d’abord grâce à la souplesse de son fonctionnement. Les relations internes entre les associés sont en effet assez libres et pour une large part dictées par la rédaction des statuts constitutifs. En outre, il n’y a pas d’investissement initial minimal, ce qui en fait une structure idéale pour les parents qui souhaitent par exemple mettre le pied à l’étrier de leurs enfants, en les incluant dans la gestion d’une patrimoine immobilier et sans leur demander un effort financier trop important.

Par ailleurs, l’utilisation du procédé pour créer une SCI par la famille permet aussi d’assurer la transmission du patrimoine dans des conditions optimales. En effet, au moment d’hériter, les enfants recevront des parts de la structure, en lieu et place d’un bien immobilier. Les frais de mutation dont ils devront s’acquitter seront alors bien moins importants. Mieux encore, la SCI facilite grandement la gestion de tous les investissements immobiliers du groupe d’associés en les centralisant dans une même structure. C’est alors au gérant de prendre en charge la gestion quotidienne, libérant les autres associés de cette tâche. Enfin, la SCI est aussi très intéressante du point de vue fiscal puisqu’il est possible de choisir son régime d’imposition, soit via l’impôt sur le revenu, soit via l’impôt sur les sociétés.

société civile immobilière

Les conditions pour créer une SCI

Avant de se lancer dans le procédé pour créer une SCI, il est important de bien s’assurer que vous respectez toutes les conditions nécessaires. Il faudra d’abord constituer un groupe minimal de deux associés, sachant que ceux-ci peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales. Sachez également qu’il n’existe théoriquement pas de limite au nombre d’associés participant au capital de la structure. On rappelle qu’il n’existe pas d’investissement minimal requis pour devenir associé d’une SCI, sauf mention contraire explicitée clairement dans les statuts. En outre, on peut devenir associé en apportant un capital soit numéraire, soit en nature, comme un bien immobilier par exemple.

D’autre part, et de manière non intuitive, il faut savoir qu’il n’existe aucun âge minimal requis pour entrer au capital d’une SCI. Même les mineurs non émancipés y auront accès, à condition bien sûr que leurs représentants légaux les y autorisent. On rappelle tout de même que sous le statut de la SCI, la responsabilité des associés est engagée de manière illimitée. C’est pourquoi certains choisissent de limiter la responsabilité de leurs enfants en le précisant dans les statuts. Et c’est aussi l’une des raisons pour lesquelles il est important de se faire accompagner par un expert juridique au moment de créer sa structure, pour protéger vos proches. Par ailleurs, sachez aussi que vous pouvez créer une SCI avec tous les associés que vous souhaitez, quelle que soit la nature de vos relations. Voyons maintenant les étapes pour une cession de parts sociales en SCI, un point essentiel, notamment dans une optique de transmission.

La cession de parts sociales en SCI

Contrairement aux SAS par exemple, le capital social d’une SCI est toujours divisé en parts sociales. La jouissance de telles parts permet notamment de prétendre à un droit aux dividendes et de disposer d’un droit de vote aux assemblées générales. La cession de parts sociales de SCI présente des avantages conséquents en matière de transmission d’un patrimoine, grâce à une fiscalité plus légère que celle appliquée par exemple à la cession de parts sociales en SARL.

D’abord parce que lorsque l’associé qui cède ses parts sociales est une personne physique, l’imposition qui est appliquée à cette cession de parts sociales est celle des plus-values immobilières des particuliers. Grâce à cela, le cédant bénéficiera d’abattements, qui seront fonction de la durée de détention des parts. Jusqu’à 5 ans, ils seront fixés à 0%, aussi bien pour l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux. De 6 à 21 ans, des taux de 6% par an pour l’impôt sur le revenu et 1,65% par an pour les prélèvements sociaux sont appliqués. Tandis que de 23 à 30 ans, le taux passe à 9% par an pour les prélèvements sociaux, alors que l’associé cédant sera exonéré d’imposition sur le revenu. Mais sachez aussi qu’il existe de nombreux cas d’exonération spécifiques dans le cadre d’une transmission de parts en SCI. C’est là encore un aspect qui nécessite un accompagnement juridique de qualité pour optimiser votre choix de recourir au procédé pour créer une SCI.

Les démarches pour créer une SCI

Comme vous pouvez le constater, la SCI est la forme juridique la plus adaptée pour gérer un patrimoine à plusieurs, que ce soit en famille ou entre amis ou tout simplement entre associés d’affaires. Le procédé pour créer une SCI commence par la rédaction des statuts. Ceux-ci ont une importance capitale car ils détermineront par exemple la hauteur de la responsabilité de certains associés plus vulnérables ou certaines des composantes de la cession de parts sociales au sein de la structure. Ne négligez donc pas cette étape et sachez vous faire aider par des experts le cas échéant.

Comme pour bien d’autres formes juridiques de sociétés, il faudra ensuite déposer un capital social en banque, pour lequel il n’existe pas de minimum requis, même si on vous conseille de constituer un capital suffisamment conséquent pour permettre à la structure de se développer sereinement. Il faudra ensuite nécessairement publier une annonce légale dans un journal assermenté, avant de constituer votre dossier d’immatriculation. Celui-ci devra notamment contenir une copie des statuts, l’attestation de parution remise par le journal, un justificatif d’identité du gérant ainsi que sa déclaration de non-condamnation, un justificatif d’occupation des locaux, la déclaration des bénéficiaires effectifs, ainsi le formulaire Cerfa M0 de création de SCI. Envoyez le tout au greffe du tribunal de commerce et vous recevrez sous peu votre extrait Kbis, ainsi qu’un numéro Siren, vous permettant d’exercer vos activités.

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