Les nouvelles lois pour financer les travaux de son investissement immobilier grâce à ses impôts

Par le 3 juillet 2018
Financement travaux

Plusieurs aides existent aujourd’hui pour se faire financer gratuitement ses petits et gros travaux lorsque l’on est propriétaire. Fini le bricolage qui coûte cher car aujourd’hui, on peut obtenir une réduction d’impôt ou bénéficier d’un crédit d’impôt lorsque l’on fait des travaux d’améliorations énergétiques chez soi. Ces dispositifs fiscaux bénéficient directement aux contribuables imposés qui peut se tourner au choix vers des fonds de placement (FCPI), de l’achat d’immobilier pour la location (loi Pinel) ou des crédits d’impôts pour la rénovation de sa résidence principale. En effet, plusieurs dispositifs d’optimisation fiscale couplent à la fois la défiscalisation de l’impôt sur le revenu et les aides à l’amélioration de l’habitat. Parmi ceux-ci, il existe également une catégorie pour les investisseurs : les dispositifs liés aux travaux de remise en état de biens anciens dans le but de les remettre sur le marché locatif.

La loi Borloo pour les travaux de rénovations

La loi Borloo en fait parti, mise en place depuis le 1er janvier 2006, la loi Borloo remplace le dispositif Besson. Elle s’adresse aux propriétaires d’immeubles anciens, qui mettent en location leurs résidences non meublées dans une période minimale de 6 à 9 ans. Les maisons doivent obtenir une convention de l’agence nationale de l’habitat (Anah), qui détermine leurs catégories sociales et leur permet de bénéficier du dispositif intermédiaire ou très social. La signature d’une convention est exigé pour que l’investisseur puisse bénéficier du dispositif. Pour un logement intermédiaire, l’amortissement fiscal lié aux revenus fiscaux est de 30%. Pour la catégorie très sociale la réduction se monte à 60% depuis février 2009 grâce à la loi Boutin.

La loi Pinel dans l’immobilier ancien

L’autre grand dispositif permettant de rénover un bien en ayant des aides fiscales : c’est la loi Pinel. Le Pinel est généralement destinée aux constructions neuves ou récentes, mais il existe, en cas de rénovation et de remise en état de décence d’un bien ancien, une aide prévue par le dispositif. Il est ainsi possible de bénéficier d’avantages fiscaux à condition de rénover à neuf un bien ancien présentant clairement des défauts. La réalisation des travaux (on est loin du petit bricolage dans ce cas là) doit répondre aux normes établies dès l’acquisition d’un logement d’ancien en Pinel. Cependant, il est possible de noter 15 critères de non décences enregistrés dans l’arrêté du 19 décembre 2013 qui concerne l’investissement locatif dans les résidences pouvant être rénovées. On peut également se reporter à l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, en effet, la composition du logement a été défini par cet article de loi et le nombre et la nature des pièces de services et principales doit correspondre à cette norme. C’est également le cas de la surface habitable qui doit correspondre à 9m² ou 20m3. L’absence ou la présence de matériaux dégradables, de plombs dans les peintures, d’équipements de sécurité ou de problèmes électriques font également partis des critères dont il faut tenir compte afin de profiter du dispositif.

Pour mieux justifier auprès des services fiscaux les travaux entrepris et le respect des critères définis par la loi, le propriétaire lors de l’acquisition du bien doit fournir une attestation délivrée par un technicien de la construction ou un contrôleur technique. Cette présente attestation va décrire le logement et certifier sa conformité pour prétendre aux avantages de la loi Pinel pour l’ancien.

Défiscaliser avec la loi Malraux pour les gros travaux

La loi Malraux permet de faire une acquisition d’un bien immobilier ancien classé par arrêté préfectoral en ZPPAUP avec pour but de le restaurer. Ce sont souvent des gros travaux qui sont nécessaire. Ce programme incitatif privilégie la rénovation de l’immobilier locatif situé dans des secteurs protégés en centre ville. Il permet de redonner vie à d’anciennes résidences tout en profitant d’une réduction d’impôts. Les propriétaires de ces maisons ou appartements bénéficient d’une défiscalisation de 30%, s’ils s’engagent à rénover les immeubles à des fins locatives. La résidence doit être située dans un lieu géographique déterminé (ZPPAUP) et être louée au minimum 9 ans. Ce dispositif demande certaines conditions à respecter ainsi qu’une conformité aux normes établies par le ministère de la Culture.

Le respect de ces règles durant les travaux, permet à investisseur de déduire des dépenses de restauration de ses revenus fonciers. Mais, le montant des travaux ne prend pas en charge les démolitions ou les reconstructions, il est d’ailleurs plafonné à 100 000 euros.

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