Comment réaliser la dissolution d’une SCI : liste des formalités

Dans notre pays, il existe toutes sortes de statuts juridiques à la disposition des entrepreneurs. Parmi eux, on connaît bien les SARL, très pratiques pour entreprendre en couple, l’auto-entrepreneuriat qui a permis à des milliers de Français de se libérer du salariat, ou encore des statuts plus particuliers mais tout aussi intéressants, comme la SASU ou bien l’EURL. À cela, il faut ajouter l’association de loi 1901 qui, malgré ses objectifs nécessairement non lucratifs, permet lui aussi de se mobiliser autour d’un projet commun.

On oublie pourtant souvent que les sociétés en France peuvent aussi être de nature civile et non commerciale. Le plus emblématique de ces statuts est celui de la Société Civile Immobilière, plus communément désigné sous l’acronyme SCI. On peut l’utiliser pour atteindre toutes sortes d’objectifs en rapport avec l’acquisition, la gestion ou même la transmission d’un patrimoine immobilier. Toutefois, ce statut impose une bonne connaissance du droit des sociétés, notamment lorsqu’il s’agit de fermer la structure. Voici donc un article récapitulant les raisons présidant à la dissolution d’une SCI, ainsi que les formalités à accomplir et les coûts engendrés.

Pourquoi la Société Civile Immobilière est-elle si appréciée aujourd’hui ?

La Société Civile Immobilière est actuellement la coqueluche des investisseurs. Elle constitue en effet un support juridique idéal pour se lancer dans l’acquisition d’un patrimoine immobilier. La SCI construction vente notamment permet à des individus sans lien de parenté de se regrouper pour construire une stratégie d’investissement optimisée, grâce aux caractéristiques fiscales avantageuses intrinsèques au statut. Même les entreprises apprécient la SCI, par le biais de sa version professionnelle, car elle leur permet d’acheter leurs locaux, là encore en profitant d’avantages comptables et patrimoniaux intéressants.

Par ailleurs, la SCI familiale offre elle de nombreux avantages aux familles qui souhaitent assurer leur avenir par le biais de l’investissement immobilier. C’est notamment le cas pour les couples non mariés qui cherchent à assurer la transmission des biens dans le cadre de la succession en limitant les coûts. On peut aussi éviter l’indivision par l’entremise de la SCI au profit des héritiers et même utiliser la SCI pour faire entrer ses enfants au sein de la structure, leur offrant ainsi la chance de pouvoir un jour disposer du patrimoine immobilier de manière optimisée. Pourtant, il existe des situations qui imposent la dissolution sci.

Pourquoi procéder à la dissolution d’une SCI ?

Pour aborder les raisons qui président à la dissolution d’une SCI, on doit distinguer deux grandes catégories. La première regroupe toutes les raisons qui engendrent la fermeture automatique de la société civile. Une SCI peut par exemple être dissoute parce qu’elle a atteint la durée pour laquelle elle a été créée, celle-ci étant prévue dans les statuts et ne pouvant jamais dépasser 99 ans. Ce peut aussi être le cas si l’objet social de la structure, là encore défini dans les statuts, est atteint. Mais dans les faits, cet événement n’est que peu fréquent car les associés ne se lient que rarement pour une mission précise et limitée dans le temps.

Les statuts peuvent également prévoir toutes sortes d’événements qui engendreront automatiquement la fermeture de la SCI. Ce peut être par exemple une baisse continue du résultat observée sur plusieurs exercices consécutifs. Par ailleurs, il faut aussi comprendre qu’une SCI peut être mise en sommeil pour de multiples raisons, décidées en assemblée générale. Si tel est le cas et que la SCI n’a pas repris son activité pendant 2 ans, elle sera alors radiée automatiquement. Enfin, une décision anticipée, prise en assemblée générale, peut également engendrer la dissolution volontaire d’une SCI.

La dissolution d’une SCI par décision de justice

D’autre part, dissolution d’une SCI peut aussi être prononcée par le juge. On dénombre quatre cas différents qui peuvent le mener à prendre cette décision. La dissolution judiciaire pour justes motifs est prononcée lorsque l’un des associés refuse d’exécuter ses obligations ou bien qu’un conflit interne empêche le fonctionnement de la société. Il peut également arriver que le juge prononce l’annulation du contrat de société. Ceci intervient si la décision de création de la SCI par les associés enfreint la loi.

Toute SCI nécessite au moins deux associés pour être créée, mais aussi pour fonctionner. Si au cours de son existence, toutes les parts de la SCI se retrouvent en possession d’un seul associé, alors celle-ci sera dissoute. Sachez toutefois qu’il existe des cas très particuliers dans lesquels il est possible de constituer une SCI à associé unique. Enfin, le juge peut aussi prononcer une liquidation judiciaire suite à des difficultés économiques dont la SCI ne parvient pas à s’extraire. Voyons maintenant les différentes formalités à accomplir pour déclencher la dissolution d’une SCI.

Comment dissoudre une SCI ?

Dans un premier temps, il faudra procéder à la dissolution d’une SCI par la prise de décision collective lors d’une assemblée générale extraordinaire des associés. Chacun d’entre eux doit être prévenu par courrier recommandé avec accusé de réception. La règle générale impose l’unanimité pour confirmer cette décision, mais des précisions dans les statuts peuvent moduler la majorité nécessaire. Un procès-verbal devra être rédigé et signé, entérinant la décision et désignant un liquidateur, lui aussi désigné par un vote. Il faudra ensuite faire publier un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales afin de faire connaître la décision de l’AGE aux tiers.

Le liquidateur pourra alors déposer auprès du greffe un dossier de dissolution complet. Il a 30 jours pour le faire à compter de la prise de décision. Ce dossier devra regrouper le PV de dissolution, la copie de la pièce d’identité du liquidateur ainsi que sa déclaration de non-condamnation, l’attestation de parution fournie par le journal et le formulaire M2 dûment complété et signé. N’oubliez pas d’ajouter le chèque pour payer les frais de dissolution.

La phase de liquidation suit celle de la dissolution d’une SCI. Le liquidateur en charge doit dans un premier temps établir l’inventaire des actifs et passifs de la société avant de procéder à la vente des biens mobiliers et immobiliers pour régler les éventuelles dettes. Il doit ensuite établir les comptes et clôturer la liquidation. C’est ici que sera distribué le boni de liquidation aux associés ou au contraire que le mali sera partagé au prorata de leur participation. Enfin, le liquidateur rédige le PV de dissolution et l’intègre au dossier de radiation à transmettre au greffe, comprenant le formulaire M4, les comptes de dissolution, l’attestation de parution de fin des opérations de liquidation et le chèque pour régler les frais. Mais quel est le cout dissolution sci ?

Le coût de la dissolution d’une SCI

Le coût de la dissolution d’une SCI est compris entre 500 et 600 euros en moyenne. La parution des avis de dissolution et de liquidation dans un journal d’annonces légales coûtent environ et respectivement 149 et 108 euros. Le dépôt du dossier de dissolution autour de 190 euros et les frais de radiation de la SCI s’élèvent environ à 14 euros. Sachez aussi que si boni de liquidation il y a, celui-ci sera imposé à hauteur de 2,5%.

De manière plus générale, on rappelle que de nombreux aspects de la dissolution de la SCI sont très liés à la rédaction des statuts. On pense notamment à la prise de décision, qui nécessite par défaut l’unanimité, mais peut très bien être subordonnée à l’émergence d’une majorité plus souple si cela est prévu dans les statuts. Assurez-vous donc bien de vous faire accompagner par un expert juridique au moment de la rédaction des statuts, car cela pourrait vous être utile le jour où vous souhaiterez dissoudre votre structure !